摘要
房地产的首要特点是它与土地的联系，具有不可移动性，房地产市场是典型的有区域性特征的市场。我国国土辽阔，内部自然条件、社会经济条件、文化背景差异大，发展不平衡，房地产业也必然存在很大的地区差异。研究房地产业发展的区域差异现象和原因，有助于准确认识产业特性和产业发展规律，有助于国家和地方政府制定和选择有效的产业政策和管理措施，也为企业投资区位选择提供参考，促进房地产业与城市社会经济的协调发展，促进整个产业的健康和可持续发展。因此。本论文从分析房地产业发展的条件入手，结合1999～2004年各种统计数据和地价动态监测的数据，对中国大陆房地产业发展区域差异问题进行了研究，得到以下主要结论： 1．影响房地产业发展的自然条件和社会经济条件有比较明显的地域分布规律，自然条件决定了房地产发展潜力的基本格局，宏观经济条件决定了房地产业发展的强度与规模，国家发展政策对房地产业发展格局有重要影响。由自然条件和社会经济条件决定的区位条件，从供给和需求两个方面影响了房地产业，区位决定房地产业发展水平和住宅价格水平。 2．用产业规模、产业密度、产业生产效率和产业贡献4个指标，建立了房地产业发展综合水平评价指标体系，并运用统计分析的方法，对我国重点城市房地产业的综合发展水平进行了评价，评价结果显示，我国房地产发展综合水平的区域分异规律明显，而且这种区域差异与发展条件的区域分异规律十分吻合。房地产业发展综合水平高和比较高的城市主要集中在沿海和长江沿线，呈明显的“T”字型分布模式；以北京、上海、深圳为核心的多中心的格局基本形成；杭州、南京、天津、大连、广州等房地产业发展综合水平较高的城市与上海、北京、深圳等中心城市共同构成长三角、环渤海和珠三角圈层结构，成为我国房地产业发展的核心区域。 3．职工平均工资和单位面积固定资产投资额是影响住宅价格水平区域分异最主要的城市经济变量。在研究期内，职工平均工资的影响力随时间变化递减，单位面积固定资产投资额的影响力随时间变化增强。面板数据分析显示，两个变量对研究对象城市住宅价格的影响不能用统一的模型描述，两个变量对住宅价格的影响在空间上有差异。 4．在反映房地产业发展的主要指标中，房地产业发展综合水平、住宅价格的区域差异规律与发展条件决定的潜力水平的区域分异规律最吻合；土地价格水平有一定的空间分异规律；楼面地价、地价房价比的没有区域分异的规律性表现。研究显示一些城市的地价与社会经济发展水平不相对应，地价没有较好地反映社会经济发展的实际水平。 5．由于影响房地产业发展的条件在时间上有一定的稳定性，研究期内，房地产业空间差异的表现在时间上具有相对稳定的特点；关注发展条件在时间上和空间上的变化，可以及时把握房地产业发展变化的规律。
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