摘要
住房权是公民的基本权。在快速城市化的同时，我国经过多年的实践，形成了以经济适用住宅为主的保障性住宅建设体系。早在1998年国务院23号文的出台，正式确立了我国的住房保障体系。如南京市，从2002年开始大量建设经济适用性住宅，以解决城市低收入居住困难群体的居住问题，同时为城市建设拆迁困难户提供补偿性住房。对解决拆迁人口和城市低收入人口的基本居住问题起到了巨大的作用。但与此同时，保障性住房总量短缺，用地选址愈发困难，地块公共设施配套和规划不能满足城市中低收入群众需求的情况屡有发生。 本文以南京市为例，抓住保障性住房用地选址与开发时序两大建设中的关键问题，通过梳理我国保障性住房实施主要政策及实施历程，分析相关典型城市、典型地区在保障性住房规划建设中已有的特点和经验，一是对我国现有保障性住房建设的两大模式，即在小区中相对集中建设模式和在商品住房中插花建设模式，进行利弊对比;二是归纳总结了适合我国国情的保障性住房用地选址的基本原则、地块潜力评价方法、操作程序和开发时序;三是按照这些保障性住房选址原则、地块潜力评价指标体系方法、不同保障率下的开发时序确定等，以南京市为例，进行了实证研究。主要结论为: (1)我国保障性住房政策主要存在三种，住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度。虽然随着经济社会的发展，我国的保障性住房制度在不断完善，但同时存在覆盖程度有限、管理不规范以及资金使用效率低等问题。通过对天津市、厦门市保障住房建设的实例分析，同时对比香港和新加坡等地区的情况，得到对我国保障性住房制度建设的相关启示。并通过总结国内外典型地区和城市保障性住房建设与规划特点，认为我国保障性住房在用地选址中应坚持以下原则:在通过保障性住房建设带动新区建设的同时，应保证新区与老城区建设的协调发展;保障性住房宜采取集中或配建政策，但均应采取“大混居、小聚居”的相近人群内部靠近策略;保障性住房建设宜采取公交优先策略，可采取高强度开发等。 (2)通过对现有国内外保障性住房建设的对比分析，现有的保障性住房建设模式可归纳为两种方式，分别是保障性住房在小区中相对集中建设和保障性住房在商品房中插花建设，各种模式都有其优势，同时存在缺陷。插花配建的方式虽然质量监管成本较低，但给项目户型规划等带来困难，操作性相对较弱，且后期物业管理困难，而相对集中配建后期管理成本低，且相对容易操作。在对已有的保障性住房建设模式分析基础上，论文认为集中的建设保障性住房模式在实际操作中比较适合南京等大城市的实际情况。 (3)保障性住房选址与开发时序是保障性住房建设的关键，通过分析论文得到了我保障性住房选址原则、指标体系、选址模型，系统分析了保障性住房选址与开发时序的流程，重点讨论了保障性住房用地潜力评价指标体系，构建了含土地区位、社会条件及环境优劣度等3方面，含8个二级指标15个三级指标的因子保障性住房选址评价指标体系。 (4)利用保障性住房选址模型，以南京市为例，进行了集中建设模式下保障性住房用地选址及评价研究，结果显示，南京市保障性住房建设以集中建设为最佳模式，根据计算分级结果，保障性住房潜力地块基于现状条件分级结果介于3～11级之间和规划条件的1～11级之间，现状条件下分级高的（3～7级），即分值范围在3.01～7.00之间，其确定为近期开发地块;地块潜力8～12级，分值范围在7.00～11.16之间的级别较低的、规划条件下1～7级，分值范围在1.91～6.96之间，且相同地块分值在现状条件下分值较低的地块可地块也可作为保障性住房选址的弹性地块，即中期开发地块;规划条件下8～11级，分值范围在8.00～10.40之间可视为远期开发地块。
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