摘要
城市中的存量工业用地是城市转型发展的重要土地后备资源，但是，由于历史情况复杂、产权不清、制度限制等各方面的原因，旧工业用地更新改造和再利用之路始终处于摸索之中，尚未形成稳定高效的开发模式。本文以虹口区部分工业用地更新行为为研究对象，尝试运用新制度经济学产权理论来解释这些更新行为背后的经济学原因。 研究问题：本文的研究聚焦在工业用地更新的现状特点和主要矛盾，资源产权价值的形成，产权的运作和分配，有关的外部性问题，产权制度结构特点，以及政府、企业与产权结构之间关系等几个方面。 研究目的：新古典经济学理论长期以来是城市问题研究的主流经济学基础。而本文认为新制度经济学则从更加贴近实际而不是理想假设的视角，观察存在交易成本的真实世界，对于城市问题研究具有很大的理论应用价值。产权复杂、交易成本高昂的工业用地更新则是非常好的产权理论应用研究的样本。 研究方法：本文通过文献研究、文档资料查阅、网络检索、地图作业、现场踏勘、深度访谈等方法获取了丰富的一手资料，并通过定性和定量相结合、理论与实证相结合的方法，对研究对象进行了深入剖析。 主要结论：第一，我国的市场经济对于土地资源需求十分旺盛和多样化，但是，我国的土地制度效率不足，不能满足市场需求，导致了大量制度外的非正式更新行为。第二，当政府需要花费很高的成本来执行制度，并且这样的行动可能导致土地闲置，带来社会总产出的减少时，政府执行制度的力度会减弱，从而为非正式更新留出发展空间。第三，现有的制度安排，使得无论是正式更新还是非正式更新都存在极大的外部性问题，并导致了社会公共产品的极度缺乏。第四，企业和政府作为产权主体，既受到产权制度结构的约束，也不断创造着新的产权安排形式，并使得制度在政策层面发生了一定程度的变迁。综合来看，交易成本是工业用地更新问题的本质，它存在于工业用地更新活动从前到后的各个环节，其中的制度成本更是影响工业用地更新效率的关键。
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