摘要
我国房地产市场的萌芽开始于1980年，国家出台了住宅商品化的一系列相关措施，撤销了福利分房制度并对土地使用制度进行改革，住宅需求的释放刺激一大批房地产开发企业的崛起。由于房地产业和上下游产业关系紧密，发展迅猛，逐渐成为我国经济的支柱，因此房地产业的健康对国家经济发展尤为重要。但是近几年来，商品住宅价格持续高涨，对经济和社会带来许多负面影响：打乱市场秩序，挤占中低收入家庭的正常消费拉低生活水平，炒作和投机行为导致房价泡沫迹象明显，给经济系统带来潜在的风险，房价成为社会各界关注的热点问题。广州作为国家经济重镇和外来人口流入量最大的城市，近几年的房价也是节节高升，尽管国家、政府都在积极探索“稳房价”，出台了一系列严厉的限售限购政策，但房价依然在波动起伏中增长，因此对商品住宅价格进行宏观调控，对未来广州房地产市场良性发展进行引导，具有重大意义。 本文首先明确定义了商品住宅的相关概念以及价格特征，探讨了住宅商品属性价值的产生，对文章所涉及到的供给需求理论进行了详细阐述，结合文献研究法对商品住宅价格的影响因素以及对价格的传导机制进行深入探讨；构建系统动力学模型，将系统分为人口子系统、供给子系统、需求子系统、价格子系统，分析各因素之间的因果关系，构建系统的因果反馈回路，本着系统精简性和可操作性的原则，识别关键反馈回路并在此基础上绘制系统流图；利用系统动力学模型对广州市商品住宅价格进行仿真模拟，先从土地供应情况、土地供应结构、商品住宅销售情况、住宅开发投资情况等方面对广州市商品住宅市场现状进行了分析；然后，根据广州市2005年至2018年的经济水平、建安成本、土地基准价格、商品住宅销售面积等历史数据，确定模型中各变量之间的数学方程式，利用Vensim软件进行仿真模拟，将模拟结果与历史数据进行拟合检验以证明模型具有仿真性，并对2019年至2023年这五年间的住宅价格进行了预测并对广州市住宅房地产的发展趋势进行了分析；最后，进行政策调控实验，选取了房地产税率、利率、土地价格三个变量进行模拟实验，并从以上几个方面提出相应的政策建议。 本文采用理论分析和实证分析结合的方式，构建系统动力学模型，针对广州市住宅房地产市场的实际情况，进行了计算机模拟仿真实验，并对未来的发展趋势进行合理预测。为房价的宏观调控提供参考意见，帮助决策者更科学合理的进行政策决策，对我国住宅房地产市场的健康发展、维护社会和谐，安定民生有着积极的实践意义。
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