摘要
随着国家大力培养和发展住房租赁市场，国内租房市场得到快速发展，但随之也产生了一系列问题：租房市场上出现价格混乱、租金随意乱定的现象，市场没有一个合理的租金定价模式，市场监管也不完善。基于此，本文运用特征价格模型，以广州市租房市场为研究对象，采集出广州市11个市辖区的5246条租房数据，对影响租房价格的各个特征因素进行研究分析。 论文先通过对国内外的文献进行总结，从理论和方法上梳理特征价格模型的研究现状，再通过对采集的数据进行量化、识别，继而再运用特征价格模型构建出广州市租赁住宅特征价格模型，从而分析出在统一市场下以及在细分市场(高层/超高层)下，住宅租赁价格的特点及影响因素。其结论如下： 在统一市场中，在10%的显著水平下，13项特征因素(建筑面积、住宅户型、住宅朝向、楼层总数、装修程度、配套设施、区域位置、交通条件、教育配套、医疗配套、休闲场所、租金方式、时间因素)中的12项特征因素进入模型，装修程度未进入模型。在进入模型中的12项特征因素中，10项特征因素的正负相关性与预期一致，只有住宅朝向和医疗配套不一致。在对租金的影响程度上，最为重要的特征因素为建筑面积、区域位置。在特征因素半弹性指标分析中，弹性系数较大的特征因素有交通条件、区域位置。 在细分市场中，通过对高层市场和超高层市场进行市场细分，再对细分市场进行Chow检验，证实广州市租房市场存在细分市场。但细分市场下的特征因素对租金的影响存在差异，这主要体现在特征因素的显著性上。在10%的显著水平下，高层市场有11个特征因素(建筑面积、住宅朝向、楼层总数、配套设施、区域位置、交通条件、教育配套、医疗配套、休闲场所、租金方式、时间因素)进入模型；超高层市场有9个特征因素(建筑面积、楼层总数、配套设施、区域位置、交通条件、教育配套、医疗配套、休闲场所、租金方式)进入模型。细分市场下的特征因素对租金的影响程度，细分市场和统一市场基本是一致的，排在前面的特征因素皆为建筑面积、区域位置、交通条件。在特征因素半弹性指标中，各个市场存在差异，每个特征因素的指标系数均不一样。
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