摘要
在样本的考量上，本文以上海地铁12号线为样本进行分析，是因为在对上海市轨道交通的发展史进行了大量研究基础上，认为上海地铁12号线作为上海轨道交通网络的“换乘之王”对上海地铁具有一定的代表性，在上海经济发展以及居民日常生活中扮演着重要角色，因此本文是基于上海地铁12号线周边存量的住宅数据作为样本进行分析，对于上海市的经济发展、城市规划具有一定实用意义，并且对其他城市的轨道交通布局也具有一定的借鉴性。本文创新点在于将双重差分模型和特征价格模型相结合，构建带协变量的双重差分模型，通过了解城市轨道交通与附近房价之间的关系进行分析，采用描述性统计与计量分析相结合的方法，以地铁站点周围650m以内的小区住宅为处理组，大于650m为对照组，运用DID模型探寻地铁正式运营前后对房价增值效应。在研究了地铁对周边房价的时间效应后，本文又运用三重差分模型，加入区域虚拟变量，又对中心城区和偏远地区周围房价影响的差异进行了探索性分析。本文首先在总结轨道交通与房价的国内外相关文献资料的基础上对相关理论知识进行回顾，随后确定以双重差分模型为主要研究方法。其次，对影响地铁12号线周边房价主要因素进行分析，对包括区位特征、邻里特征、结构特征在内的特征变量进随着城镇化的快速推进，经济的快速发展以及居民收入水平的提高，包括交通道路拥堵、交通事故数量增加以及城市热岛效应等负面效应也开始显现。城市轨道交通对于包括上海在内的大城市缓解交通压力、改善城市环境具有重要作用。轨道交通具有运量大、频率高、可靠性高，以及环保节能等特点，成为很多城市居民首选的交通方式，并且轨道交通的建设可以带动周边经济的繁华，甚至有些站点呈现小型商圈，这在一定程度上方便了居民的日常生活，提高了宜居度。轨道交通的时代正在拉开序幕，通过改善沿线周边交通的可达性，从而影响地理区位，引起周边房地产供求的变化，促使价格上涨，这就使得地铁附近的楼盘成为购房者和地产商关注的热点。因此本文通过二手住房与轨道交通的实证分析研究，估算轨道交通、CBD等因素对二手房的作用度，为城市的轨道交通规划布局、效益评价、城市功能的完善、城市空间布局的优化提供一定的参考依据。 行设计和收集。最后，将距离地铁站点500m、650m、800m三个距离为节点分别进行测算，以特征价格为基础建立差分模型，并对模型进行检验，根据研究结果提出合理化的政策建议。 实证研究结果表明：（1）无论是中心城区还是偏远地区，上海地铁12号线的正式运营对站点周边650m内的房价产生了显著的正效应；（2）正式运营后对处理组带来的效应为5.57％（中心城区）和8.2%（偏远地区），说明地铁从规划获批到开工建设再到正式运营，加速了周边商业的聚集，改善了区位优势和通达性，地铁周边的土地需求大于供给，由此带来的超额利润产生了极差地租，从而增加了土地成本，带动了沿线住宅的升值；（3）中心城区和偏远地区相比较来说，上海地铁12号线正式运营前后，偏远地区站点周边650m以内房价的净效应要大于市区，但不显著；（4）从其他特征变量来看，距离CBD的距离依然是主要影响因素，这和购房者或者是开发商以及政府规划地铁的主要动机一致。 轨道交通建设作为民生工程，注定在相当一段时期的运营时间内难以收回成本。根据本文的结论，建议利用轨道交通沿线土地所有权，对土地增值收益、经营收益等通过税收方式进行部分回收，也可以引入社会资本参与地铁的投资和运营。其次，应当把城市轨道交通作为城市发展建设的重要组成部分，让轨道交通和城市发展相得益彰，从科学的角度考虑沿线周边土地的利用类型，使得轨道交通的效益最大化。再次，轨交建设应加大偏远地区轨道交通的铺设范围，改善偏远地区的交通情况，促进中心城区和偏远地区经济均衡发展，引导人流向其他地区迁移，改善市中心交通拥堵情况。最后，研究表明人们对于住宅方面的需求更多会关注周边配套设施是否完善，因此政府在对住宅规划时应当充分考虑周边的物业配套设施，从而做到改善民生，保障民生。
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