摘要
房地产行业的在我国国民经济当中的地位举足轻重，商品住宅更是关乎每个人的工作和生活。1998年的住房改革促进了我国房地产市场的发展，房地产兼具了消费和投资属性，而近年来中国的房价总体呈上涨趋势，金融属性越来越强，大量社会资金资源被配置到房地产市场，房地产金融化在不断违背金融风险和收益相匹配的基本原则，风险持续积累。持续增长的房价给居民的住房需求带来严峻挑战，而且房价区域分化严重。而同期我国人口红利减少，人口增长放缓，经济增长回落成为新常态，诸如此类的种种因素都不具备支撑房价增长以及解释房价区域分化的可能。而同一时期，随着工业化和城市化进程的加快，中国人口流动规模巨大，且整体趋势与房价走势一致。此外，流动人口区域分布存在一定规律，这些流动人口大都分布在发达地区，尤其以东部沿海地区为主，其次中西部大中城市也吸纳了部分流动人口。可以发现流动人口的区域分布与房价的区域分布也存在很好的吻合。 相关理论以及社会现实不同程度上证实了人口流动与我国房价之间的确存在相关性，探索人口流动和房价之间的关系具有现实意义和理论价值。本文将尝试为这种关系提供理论基础和经验证据。本文采用文献研究法、比较分析法和计量分析法，从城市层面出发，采用全国35个大中城市2010-2017近8年的面板数据，选取住宅商品房平均销售价格、人口流动、固定资产投资、住宅用地成交楼面均价、GDP、第二产业和第三产业产值7个指标，通过多种回归方法来探索人口流动对房价的具体影响。本文对人口流动对房价的影响分析的全面且透彻，创新主要有以下几点。理论分析首次把住房需求分解为需求量和需求结构两个方面来研究，并结合多种理论推导出人口流动对住房的需求提升效应提高了房价。实证部分首先通过全样本回归证实了流动人口对住宅商品房价格确实存在正向影响，并且通过工具变量法消除内生性问题进一步保证了结果的准确性。接着从空间角度出发，分东部、中部和西部城市进行分组回归，探讨了人口流动对房价影响的区域性差异，具体表现为流动人口占比大的东部地区房价高，且流动人口增长对房价增长的边际贡献大，对中西部地区影响则相对较小。最后，本文对前人鲜有研究的人口流动对房价的非线性影响进行探索，引入人口流动平方项进行回归，结果显示研究期间人口流动和房价的关系处于倒“U”型曲线的左侧，近似呈斜向上的线性关系，人口流动对房价正向影响显著。 本文主要由五个章节构成，分别从绪论、我国房地产市场与人口流动情况、人口流动对房地产价格的影响机制及相关理论、人口流动对住宅商品房价格影响的实证分析和结论与建议五个方面来具体展开。第一章：绪论。介绍了本文研究背景和研究意义，文献综述，研究方法和内容，以及可能的创新点和不足之处。其中文献综述一节分别从流动人口概念界定、商品住宅价格影响因素研究和人口流动对住房价格影响三个方面梳理国内外的相关文献，为后续研究提供理论基础。第二章：我国房地产市场与人口流动情况。通过介绍我国房地产市场发展状况来深入了解近几年我国房价的变动情况，并对不同区域的城市房价进行比较分析，从而对不同城市房价的差异有直观的认识。通过介绍我国的流动人口状况来了解我国人口流动的规律和分布，对人口流动造成的社会问题提供现实依据。第三章：人口流动对房地产价格的影响机制及相关理论。通过对相关理论以及人口影响房价的机制进行归纳，提出本文的研究假设。第四章：人口流动对住宅商品房价格影响的实证分析。本章基于2010至2017年间全国前35个大中城市的流动人口和房价等面板数据，通过回归分析，根据实证结果推导出二者之间的关系。第五章：结论与建议。通过分析实证结果，得出相应的研究结论，并提出因城施策管控房价、引进人才缩小区域差异、加强流动人口管理等政策建议。
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