摘要
随着城镇化进程的加快，城市土地资源利用逐渐由粗放式的外延扩张转向集约式的内涵挖潜，城中村更新土地再开发逐渐成为城市更新的重点工作。作为一种强大的外生作用力，城中村更新土地再开发将原本农村集体福利性产权住房直接转化为城市社区的商品住房，提高住房资产在交易和租赁市场的准入机会，改变以往城中村住房财产功能薄弱的局面。住房租赁作为住房财产性功能的重要表现，直接影响村民家庭的生计能力。本研究在武汉市汉阳区对十里玫瑰等8个典型城中村更新安置社区的411户还建家庭开展实地调研，比较城中村更新前后村民家庭的住房财产及住房租赁状况，研究住房租赁收入对村民家庭生计能力提升的影响，并结合生计能力变化的内在成因提出有助于村民家庭生计能力提升的政策建议。研究得出以下结论： （1）城中村更新土地再开发以后，原农村福利性质的住房转变为城市商品性住房。其中，按原面积等量补偿住房的村民家庭，住房面积由户均321.22m2变为户均301.24m2，整体变化不大；按人均100m2补偿住房的家庭，住房面积由户均614.59m2下降到户均464.21m2，减少现象多发生在初始住房面积大于400m2的家庭。 （2）由于住房性质和结构的改变，加上居住环境改善及外来人口增加，还建后村民家庭出租住房的比例及住房租赁性收入水平均有明显提升。其中，按原面积等量补偿住房的家庭出租住房比例从17.22%提高到34.88%，户均租赁收入由5034元/年提高到15656元/年；按人均100m2进行住房补偿的家庭出租住房比例从10.41%提高到63.58%，户均租赁收入由3215元/年提高到33620元/年。此外，还建后有38.93%的村民家庭住房租金占到家庭年收入的10%以上，而还建前仅有8.03%。城中村更新后，村民家庭对于住房租赁性收入的依赖度明显增加，住房租金收入成为村民家庭收入的重要构成。 （3）住房租赁状况改变对家庭收入的影响显著。还建后村民家庭户均住房租赁性收入增加18949元，占家庭年收入增量的43.74%，村民家庭收入增加主要依赖于住房租赁性收入的改善。不同补偿模式下，住房租赁性收入增加对家庭收入水平提升均有明显的促进作用，其中原收入水平较低的家庭还建后收入有明显向上流动的趋势。村民家庭收入分布由还建前低中收入为主的结构形态，转变为还建后的正态分布态势。 （4）城中村更新还建后村民家庭生计能力整体有所提升，住房租赁收入增加对于生计能力的提升作用显著。对比不同补偿模式，住房租赁收入改善组中生计能力达标维度发生增加的家庭比例分别为62.02%和82.05%，而未改善组仅有16.98%和21.43%。住房租赁收入增加主要对村民家庭的人均收入、重要收入来源、汽车拥有状况及社会关系产生明显促进作用，但难以改变部分家庭劳动力受教育水平和职业发展状况不佳等局面。 （5）不同补偿模式下，村民家庭生计能力变化的内在成因具有一致性。村民家庭经济能力主要和自身职业发展状况显著相关，而后者又受到劳动力受教育水平的影响。此外，家庭经济能力和职业发展状况又对社会关系、面对突发重大事件表现有显著的正向作用。随着还建后住房资产价值的提升，家庭人均住房面积和经济能力、抵抗风险能力指标出现明显的相关性。还建后家庭经济能力、人力资本及职业发展状况指标受到还建前相同指标的影响较大，具有固化的特点。人均收入、工资水平及工作稳定程度还受到还建前劳动力平均受教育年限的正向作用，而家庭劳动力受教育程度固化明显，导致部分家庭经济能力和职业发展状况难以得到有效的改善。 根据研究结论，建议相关部门在今后的城中村更新土地再开发工作中要重视村民家庭生计能力的发展，完善现有的补偿机制与安置措施。第一，要建立兼顾机会公平的安置补偿模式，避免补偿结果过于悬殊。第二，针对村民家庭职业发展状况不佳的问题，积极为有需要的村民提供职业技能培训和接受再教育的机会。第三，进一步完善社会保障体系，帮助经济能力、职业发展状况较差的家庭规避可能面临的风险。第四，通过理财培训、创业指导等方式帮助村民家庭形成良好的资产管理和投资意识，建立健康、可持续的家庭发展观念。
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