摘要
保障房发展已历经20年，如今面临着新的目标、背景和现状。其一，改革开放以来，中国住房市场化进程在制度调控下经历诸多转变，2016年，中央经济工作会议提出“房子是用来住的”，标志着中国住房市场进入“租售并举”时代。其二，中国正处于“全面建成小康”，向第二个百年目标迈进的新时期;并且联合国人居署（UN-HABITAT）对人类居住环境提出了更高的要求，从“人居二”的“人人有居所”到“人居三”对住区提出高标准高要求，强调人人共享城市、强调以人为本的包容性发展。其三，保障房建设的脚步并未放缓。“十三五”计划新建1500万平方米保障房，和大量过去已建成的保障房一起将给城市带来了不容忽视的影响。因此，在住房市场的转型到整体人居环境转型大背景下，保障房转型具有历史必然性，保障房转型路径的研究具有现实意义。 一直以来，保障房的研究以“问题”导向的方式探索解决路径。现有研究指出，保障房问题频出，是典型的“问题集聚区”，问题主要集中在制度、空间及选址、居民融合等方面，但仍然不足以解释保障房发展的整体趋势和差异，也难以深入阐释影响保障房发展的核心因素和互相作用机制。因此，文章的意义在于从现有研究的不足出发，立足于南京的实证，系统梳理南京市保障房建设系统的趋势、特点和问题，深入探讨影响保障房发生异化的影响因素，并探索出其内在影响因素的核心机制，从而反思中国保障房的发展;并从中国住房市场改革的角度，探讨保障房转型发展的新的思路和转型路径。 文章从宏观历史发展特征和中微观的比较特征出发，通过宏观的建设、政策发展、空间异化、居民演化四个方面的阶段性特征及趋势出发，阐明保障房发展过程中的绩效、问题和变化趋势。并在此基础上比较不同时期、不同空间区位建成的不同类型住区内在的社会空间情况，挖掘保障房转型的机会点和可能性，为后文保障房转型建议提供现状支持。这在之前的研究中比较少，也是本文的创新点之一。 因此，全文总共分为四个部分七个章节。具体安排及主要内容如下: 第一部分，第一、二章，研究框架与研究综述。第一章主要叙述了本文的研究背景、明确了研究问题和意义、研究内容与方法，在理论和目标明确的基础上提出本文的研究思路，并提出文章关于保障房转型研究的框架。第二章主要对相关理论以及保障房的相关研究进行综述，指明本文的理论基础以及保障房的概念、和市场住房的关系以及现有研究的重点和观点，提出保障房研究中存在的不足。 第二部分，第三、四章，以南京市保障房发展进程为实证、以南京市雨花台区九个保障房住区为比较研究的对象，从宏观到中微观剖析保障房发展的特征和趋势。第三章主要是宏观分析，将南京市保障房建设进程划分为四个阶段，并在此基础上对住房建设、制度发展、空间发展、居民演化的特征和趋势进行梳理。第四章为中微观分析，主要对不同时间、不同区位、不同类型的保障房的社会空间特征进行对比分析，总结出不同保障房住区存在的外部、内部的空间问题及异化差异，并对它们的社会结构分异趋势和仍然存在的社会融合问题进行总结。 第三部分，第五、六章，保障房发展的影响机制和转型建议。基于三、四的实证研究，第五章主要解释了制度、市场对保障房发展的影响，居民、空间的内在相互作用机制，并对四者的相互影响机制进行解释。第六章在机制研究的基础上，为达成促进保障房转型的目的，提出应从认知转变出发，逐步实现新建保障房多元建设和准入机制的构建，并逐步搭建已建成的保障房住区多元更新及智慧运营的框架。 第四部分，第七章，主要结论、不足和讨论。主要对文章所阐述的内容进行归纳和总结，并反思本文的不足之处和未来可以进一步研究深化的内容。
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