摘要
我国是拥有14.3亿人口的泱泱大国，土地资源珍贵加之建筑开发成本的昂贵，房价居高不下。完全通过商品房购买解决百姓的居住问题并不现实，越来越多的群体加入租房大军，房屋租赁虽然为人们提供了以相对较低的价格利用他人房屋的有效手段，但租赁关系的债法制度设计难以为人们提供可靠的居住保障。同时，我国的住房保障体系不能有效涵盖所有需要住房救济的人群，且保障房产权不明晰，亟需改革。我国的居住保障问题难以从根本上得到有效解决。民之所望，政之所向。为迎合我国住房制度改革的要求，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）将“居住权”纳入物权编。居住权制度为解决我国长期存在的居住难题开辟了一条崭新的通道，为我国的保障房制度改革，以房养老制度改革提供了制度支撑。同时，居住权在房屋多元化利用方面的经济价值亦不容忽视，经历过存废之争的洗礼，居住权在我国的发展不应再拘泥于人役权的框架之下。现行法对居住权的定义、法律关系的构造、设立与变动等做出了规定。但仅规定这些并不能有效应对居住权适用过程中面临的诸多难题。这一制度在我国还有很大的拓展空间。本文主要从概述、国外制度的比较与借鉴、居住权制度的主要内容及存在的主要问题、完善居住权制度的建议四个方面展开研究。第一，在概述中主要对如何界定居住权、居住权的法律属性、功能展开说明；第二，在对国外制度的研究部分，介绍了法国、意大利法典中居住权的主体、设立、权利限制；德国法典和单行法双重立法途径下建立的传统居住权与长期居住权并行不悖的制度体系以及英国和美国法律对居住权的相关规定，以得出完善我国居住权制度的启示；第三，在分析居住权制度的主要内容及存在的主要问题这一部分，介绍了我国居住权的类型、主体与客体、变动规则及权能，分析了居住权在适用中存在的主要问题，包括：居住权的类型单一、登记规则不合理、流转限制严苛；与其他权利的协调规范缺失；第四，提出完善居住权制度的建议，包括：增设法定居住权和投资性居住权；完善居住权的登记规则：区分居住权的类型而分别采登记要件主义与登记对抗主义；赋予居住权相当的流通性；构建居住权与房屋上可能存在的相关权利之间的协调规则。
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