摘要
房地产行业作为我国经济发展的重要引擎，同时也是国民经济的支柱产业，以“高负债、高杠杆、高周转”等模式迅速在市场实现持续扩张中，占领市场份额。自从2005年以来，房地产市场已经开始出现过热、过快增长的迹象，许多城市的房地产市场都曾出现井喷式发展的局面，高速发展的同时也带来了众多风险因素，市场中逐渐出现非稳定、非可持续发展的因素。在土地转让、购房者、房地产企业融资都呈现出不同压力，作为国民经济的支柱产业，房地产市场的健康、稳定的发展对于我国实现高质量发展具有重要意义。传统的大规模增量建设不可持续，必须要推出相关举措与行动，以恢复房地产企业正常运转。“房地产市场去库存”已经明确作为2016年经济发展的重要任务；随着向经济新常态化的迈进，继而提出经济高质量发展、出台“三条红线”限制地产企业负债等措施，探索新的运营模式逐渐走向存量改造与运营转变，是实现轻资产、低负债、高盈利是房地产顺利转型的目标。本文以新城控股集团所发行的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划为案例进行分析，分析商业地产轻资产转型对企业融资绩效所产生的影响，为房地产行业商业地产转型提供经验参考。 新城控股集团通过发行房地产投资信托基金进行轻资产融资试水，改变了传统商业地产以出售品牌或运营服务实现轻资产转型的模式。房地产投资信托基金在我国市场上仍是较为新颖的金融工具，在其他发达国家发展较为成熟，国内发行REITs计划的房地产企业较少，在2020年，国家才正式出台政策开展公募REITs试点计划，新城控股在2016年发行REITs专项计划是一次非常有意义的尝试，能够推动企业实现快速转型，也能够让企业了解到房地产投资信托基金所带来的红利：盘活企业存量资产、为企业运营提供流动资金、扩展企业融资渠道、实现不动产转型为流动资产等，探究通过RIETs专项融资对企业绩效所产生的效应。 本文首先描述房地产企业发展背景以及国家出台相关调控政策，说明房地产企业开拓新的融资渠道、实现轻资产转型的紧迫性；结合国内外对REITs研究，通过分析REITs的融资模式、融资动因、融资绩效现有研究基础，梳理市场上REITs的国内外发展现状；引出关于REITs相关理论基础与融资理论基础，为后面的数据分析与实证研究奠定基础，重点分析新城控股REITs专项对企业融资所产生的影响，丰富企业融资渠道，提高企业经营能力，为权益人带来正效应。本文通过案例分析、文献研究法与实证分析多方面对新城控股REITs进行分析，经国外学者研究发现通过REITs进行融资，所产生的融资成本相对较低，能够推动企业经营发展，国内学者认为REITs可以优化企业资产负债表，帮助房地产公司顺利完成轻资产的转型升级。 通过多维度对新城控股REITs专项计划分析，企业可通过发行房地产投资信托基金实现轻资产转型。通过事件分析法进行实证分析，新城控股在发行REITs专项计划后两天可以短期内为原始权益人带来正效应，但所持续的时间不长；依据新城控股的财务报表数据与相关的财务指标，分析发行前后新城控股季度财务表现，发行之后企业偿债能力环比出现了明显上升，盈利能力同比也出现上升趋势，并且营运能力在发行当期季度指标升高，得出结论是企业发展能力明显改善，综合分析发行REITs专项计划能够推动企业经营发展，但其所产生正效应持续不长，这是由于此次发行行为仅仅是新城控股实现轻资产转型、扩展新融资渠道的试水，发行金额较小，未对企业经营其绝对性作用；通过计算新城控股REITs发行融资成本，尚在企业融资成本平均水平，并未体现出企业融资成本有明显降低，但仍说明该计划具有一定推行意义，可拓宽企业融资渠道。
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