摘要
2015年我国为推进供给侧改革提出“三去一降一补”，其中去杠杆是最为重要的一项内容。随后中央陆续出台了一系列配套政策，对房地产企业的原有盈利模式精准打击，拿地即赚钱的逻辑已经不复存在了。目前房地产行业还在流行“快周转”、“加杠杆”的房地产经营理念，与政策引导严重不匹配，导致更多无效投资的情况下也为国家造成了更大的风险敞口，重新审视盈利能力成为房地产企业迫在眉睫的需求。本文为提升房地产企业盈利能力，结合现有盈利能力研究成果及以现金流管理为核心的房地产公司大运营管理框架，构建房地产企业综合盈利能力评价模型，对“去杠杆”政策组合下的房地产企业经营转型具有指导意义。 （1）在深入总结分析当前房地产政策下，了解到房地产公司的盈利能力应为企业经营的重要考核指标，对房地产企业的盈利能力展开研究，结合大运营视角进行评价。 （2）对盈利能力研究现状进行分析，通过房地产企业大运营管理框架赋能，结合行业调研的方式，总结归纳出影响房地产企业盈利能力的三个维度：ROE、现金流和复合增长率。 （3）基于隶属度分析，使用信度及效度检验三级指标体系，结合行业内调研，构建房地产企业盈利能力指标体系。将房地产企业盈利能力指标分解为3级共34个评价指标。 （4）运用物元可拓方法，确定经典域、节域及待评物元，结合关联度计算明确单指标对经典域的关联度，并采用AHP方法完成方案层对准则层、准则层对目标层的指标赋权，建立以住宅滚动开发为主要业务的房地产企业盈利能力的评价模型。为分析大型房企及其所属二级平台的盈利能力，适配现有房地产政策、寻找盈利能力提升路径提供了理论基础。
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