摘要
改革开放40年来，中国通过吸引外资及融入经济全球化，国民生产总值及综合国力得到迅速发展，人民生活水平的提升体现在衣食住行的方方面面。居住问题作为关乎每位国民的基本生活保障，无论是解放后还是改革开放至今，始终是社会各阶层的话题。 1998 年福利分房制度的结束，标志着房地产行业走上市场化发展道路。房改20多年来，市场化极大的提升了社会资源的配置效率，有效缓解了社会住房矛盾并改善了国民生活水平，为政府创造大量财政收入，超过20年的单边上涨也使得整个行业成为不可或缺的国民支柱产业和地方税收的重要来源。 次贷至今我国货币超发明显，M2余额从2008年末的47.52万亿元增至2021年6月末的231.78万亿元，房地产兼具投资及消费属性，在热钱及超发货币的共振下价格也呈显非合理性上涨态势，对经济发展及社会和谐稳定均构成诸多不利影响。因此如何通过及时有效的经济数据指标来有效预测并调控房地产价格，使房地产行业长期保持健康稳定发展尤为重要。 通过查阅相关文献，众多学者将广义货币供应量M2作为影响房地产价格的重要变量因素进行论证。价格是价值的货币表现，虽然货币供应量增加的最直观指标就是M2，但由于M2在社会各部门间的流转及时滞，本文观点个人储蓄存款才是影响房地产价格的核心因素，因为M2通过信用创造及传导，最终转化为个人储蓄存款及居民购买力，通过居民购房行为最终影响房地产供求及价格，故个人储蓄存款应较广义货币供应量在预判房地产价格走势及相关房地产调控方面具有更为及时并准确的指标参考意义。 本文通过文献研究、理论分析、实证验证的方法研究影响房地产价格的核心变量指标。通过理论分析房地产价格的影响因素、货币供应量、个人储蓄存款对房地产价格的传导机制并通过实证分析，最终实证个人储蓄存款数据指标相较M2更具准确性的理论逻辑。 本次研究的样本范围为2000年1月至2021年6月M2、个人储蓄存款、房地产销售价格，通过采用平衡性检验、格兰杰因果检验、脉冲响应分析、Johansen 协整检验与VAR模型等分析方法。得出个人储蓄存款指标相较广义货币供应量与房地产价格具有更为显著的相关性的结论。M2 数据相较个人储蓄存款指标存在时滞，通过控制标量可得时滞在7个月左右。 此外，本次研究还收集了18个城市2008年1月至2012年1月的个人储蓄存款与房价数据进行了整理，将18个城市分为一线、准一线、二线城市三类，形成了面板数据，并对18个城市做变截距固定效应模型、时间固定效应模型，并在最后利用最小二乘虚拟变量模型对三类城市进行拟合，以期望通过实证数据来解释不同城市消费剩余差异及外部购买力对房地产价格的影响。 本文创新点在于以往国内外文献及相关学者的研究重点均着重广义货币供应量与房地产价格的显著性关系，但实际上由于货币传导机制、流通速度、财富分配等因素，广义货币供应量并非房地产价格的直接影响指标，两者间存在时滞及传递损耗可能。本文通过货币传导机制说明个人储蓄存款较M2时滞更短且相关性更显著，并通过数据对比验证，来验证M2与房地产价格的时滞时间，进而证明个人储蓄存款余额是影响房地产价格的核心指标，并为房地产价格研判提供更好的参考依据。
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