摘要
房地产市场管理作为我国政府公共管理的重要环节之一，近年来经历了快速发展的阶段，不仅成为社会大众所密切关注的焦点内容，同样也引起了中央层面及至各城市地方政府的高度重视。在党的“十九大”报告内容里，习总书记提出“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，各级政府将房地产价格走势作为宏观调控的重要目标之一，而各城市出台调控政策和把握住宅价格变动走势的数据参考则是国家统计局所定期发布的关于商品住宅的价格指数。 为调控房价走势，保持市场平稳健康发展，从中央政府至地方政府，出台了一系列调控政策，以控制社会总需求为出发点而设计出台的政策整体呈现出松紧交替的特征，从而影响商品住宅价格呈现涨跌互现的走势。然而从特征价格的角度研究，购房者对于住宅的购买需求并不仅仅着眼于住宅的居住属性，而是体现为住宅所包含的其他特征。本文回顾十八大以来政府的调控政策以及对房价的影响，应用特征价格模型从住宅价格的各项特征出发，研究影响住宅价格的重要特征因子，从而提出针对住宅微观变量的调控政策建议。 为深度结合当前天津市新建商品住宅的发展现状，本文阐述了商品住宅调控政策的基本概念，以市场干预、新消费者理论等作为理论基础，结合应用文献研究法、德尔菲法、回归分析法等方法为主要研究方法，选取天津市外环线以内2019年实际成交的新建商品住宅项目楼盘样本数据作为研究对象，数据来源于天津市房管部门、电子地图、房地产网站，利用电子测距、爬虫技术等手段采集样本的16个变量数据纳入设定的特征价格模型，并进行有效检验，得出住宅的重要特征变量。从本文的特征价格研究结果看，住宅所处的位置因素、城市轨道交通、住宅建筑面积等特征对住宅价格的影响程度相对较大，值得说明的是，“学区房”的概念虽未包含在新建商品住宅中，但仍是影响房价的重要因素，因此本文特征因子为基础提出针对学区房、建筑面积、轨道交通、区位因素的调控政策建议，摆脱教育资源对住宅束缚、合理规划当前形势下“刚需群体”对住宅的面积需求、利用好城市轨道交通对住宅造成的集聚效应、平衡区域发展要素，以达到住宅平稳健康发展的调控预期。
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