摘要
居住权作为一项重要的物权制度，其历史发展源远流长，并最早可以追溯至古罗马时代。我国关于居住权制度的讨论最早出现在《中华人民共和国物权法（草案）》（以下简称《物权法（草案）》）中，虽然实践中关于居住权的案例也屡有出现，但其被正式载入法律规范还是在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的文本中，这一制度也正式进入大众视野。对于一项全新的制度，立法仅用6处条文进行调整和规定，略显粗糙，不能应对实践中的诸多挑战，这降低了法律的的适用性。鉴于诸多规定尚不明确，本文将对居住权设立过程中涉及的主体范围、客体范围以及设立方式等问题进行研究，分析学界争议焦点，论证其妥当性，在现有法律规定下进行解释和适用。 对于居住权的主体范围，仅指存在特定住房需求的自然人，并对这一主体进行严格限制，也即排除了作为同住之人的自然人和法人以及非法人组织。作出这一结论不仅是出于居住权人役性的考虑，而且符合法条中的"满足生活居住需要"这一弹性标准的内涵。作出只有自然人才是居住权主体的这一论断需要结合其他条文表述进行充分理解；关于同住之人借鉴域外立法规定可知，居住权人和同住之人有明显的区分；现行经济社会下，法人或非法人组织较自然人处于优势地位，且实践中涉及法人或非法人组织案例少。 界定居住权的客体范围需要对《民法典》第366条中的相关要素进行界定。城镇住宅和权利负担的住宅可以成为居住权的客体，其中前者包括城市商品房和预售商品房以及农村村民住宅，后者包括在住宅上存在租赁权、抵押权以及居住权的住宅。相反，未取得完全产权的政策性住宅以及被人民法院查封的住宅，不得成为居住权客体，理由在于这些房屋产权不是完全意义上的所有权。此外，居住权客体的具体范围还需要明确在住宅的一部分或特定部分设立居住权时，其客体究竟是住宅的某一部分还是整个住宅，通过对“物权客体特定原则”的理解以及对地役权和抵押权的类比，此种情形下，居住权的客体应为整个住宅。 对居住权设立方式的探讨将主要讨论三个类别，分别是合同设立方式、遗嘱方式以及法院判决方式。其中，通过合同方式设立居住权需要明确居住权合同的必备条款和其他条款，对这一问题的认定需要界定《民法典》第367条第2款的有关规定；同时，鉴于居住权制度为新制度，实践中处理该纠纷经验较少，因此有必要将其一并写入居住权合同中，但此时需要分情形讨论单方或双方进行居住权登记的具体情况，厘定登记簿内容。遗嘱方式设立居住权无需登记即可设立，是因为遗嘱属非基于法律行为的物权变动，因此无须登记即可生效；同时实务中也出现了法院以判决的形式承认居住权自遗嘱生效时设立的司法判例。因此，意定方式当然可以成为居住权的设立方式，同时考虑到法律适用的有效性，也应当允许法院可以通过判决的方式设立居住权，但需要对这一方式进行严格限制。
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