摘要
房地产市场的健康稳定发展可有效地拉投资、促消费、保就业，是倍受重视的经济问题和民生问题，各级政府长期以来从供给和需求两端制定和实施相关政策调控房地产业。其中，房地产企业的资本服务能力和消费者的合理住房需求受到学界和政府的广泛关注。随着城市发展从“场地空间”日益转向“流动空间”，房地产市场的研究正经历着从属性思维向网络思维转变。在此背景下，本文采用网络范式，基于2021年TOP200房地产企业总部分支机构数据和城市间房地产市场百度关注度数据，构建实体的房企资本服务网络和虚拟的消费者关注度网络，以一定程度上测度供给侧房地产资本服务能力和需求侧居民潜在住房需求。通过网络分析法和多元回归的二次指派程序模型，探究双重流视角下中国城市房地产市场的发展格局与影响因素，以期为区域和城市间房地产市场的良性互动和共赢发展提供参考。主要结论如下： （1）就供给侧房企资本服务能力而言，城市间房地产资本流集中于上海、北京、广州、深圳、成都等城市，并形成跨区域的全局性组团，其余组团房地产资源要素流动存在地理邻近和城市群边界效应。不同区域房地产资本服务能力差别较大，长三角的房地产资源相对丰富且分布均衡，较为多中心发展，而京津冀和成渝城市群内部则虹吸效应严重，房地产资本极化于首位城市。 （2）就需求侧居民潜在住房需求而言，城市间房地产需求流集中在北京、上海、杭州、深圳、广州、成都等城市。城市间房地产关注度的联系未形成全局性组团，而是由多个地域邻近的城市群组团构成。长三角是房地产市场关注度的热点区域，且呈现出多核心协同联动的发展趋势。 （3）就供给侧和需求侧网络对比而言，城市间房地产资本流比需求流分布更为极化，需求流的属地特征比资本流更明显。基于资本流和需求流强度各自的平均值，可将城市划分为四种类型：房地产资本供给高和潜在需求高的双高型城市基本为高能级城市；而双低型城市的地理位置较为边缘或经济不发达；房地产资本供给低但潜在需求高的城市主要是唐山、芜湖和保定等城市；房地产资本供给高但潜在需求低的城市位于绍兴、镇江和台州等。 （4）就资本流和需求流影响因素而言，中国城市房地产市场发展格局受到人均 GDP、城镇化率、产业结构高级化等城市基本面因素和组织、制度、地理等城市间多维邻近因素，以及房地产投资和消费的特色因素影响。影响城市间房地产资本流的特色因素有房地产开发投资额、商品房销售面积和土地出让金；而影响房地产需求流的特色因素为互联网普及率、二房房价和宜居竞争力指数。
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