摘要
自20世纪90年代开展住房制度改革以来，我国房地产市场开始不断发展并逐渐成为国民经济的重要支柱性行业之一。在城市住宅市场不断发展和完善的过程中，城市格局发展规划、城市基础设施建设在不同区域内也存在区别，这就导致了城市内部的住宅市场存在异质性，因此近年来有关城市住宅价格空间分异研究及住宅价格机制研究成为有关部门和众多学者的热点研究话题。 选取济南市二环主城区1482个小区2022年1-12月的住宅均价为研究对象,通过空间分位点、空间自相关、空间插值分析了济南市二环主城区二手房住宅价格的空间分异特征。建立包括建筑特征、区位特征、邻里特征三方面的指标体系,并结合空间滞后效应，利用空间分位数回归模型从整体和各分位点上分析了住宅价格受各影响因素的影响。最后通过空间回归模型和空间分位数回归模型对住宅价格的影响机制进行比较分析。虽然部分影响因素对住宅价格的影响方向利用常识即可判断，但通过空间分位数回归模型能够反映出不同影响因素对不同住宅价格的影响幅度和方向变化，弥补了传统特征价格模型无法准确得出各影响因素对不同价位住宅的分异性影响的不足。 结论如下:（1）从空间分异特征来看，济南市二环主城区住宅价格空间分异具有明显高值聚类性，在地理空间分布上存在核心聚集特征、圈层递减特征、东向发展特征。（2）从各变量对住宅价格整体影响来看，空间滞后效应、绿化率、物业费、地铁区位、教育配套、生活配套因素对住宅价格的影响为正，建筑年龄、容积率、公交区位、环境配套、医疗配套的影响为负。（3）从各变量对不同分位点住宅价格影响来看，建筑年龄、绿化率、容积率、地铁区位、生活、环境和医疗配套对于中等价位住宅的影响系数趋近均值;教育配套对中低价和高价住宅的影响效果存在较大差异;物业费和公交区位的分位点系数呈现明显的上升趋势。（4）济南市与同级城市相比，各影响因素对住宅价格的影响方向相近,但在地铁区位的影响上存在一定区别，这与济南市特殊地理位置及地铁线路规划有关。最后根据上述结论，从住宅价格的空间分异性、建筑特征、区位特征、邻里特征四个方面给出了一定建议，以供后续参考。
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