摘要
在“土地集约利用”的现实需求下，低效工业用地的低效性与城市集约化发展的趋势存在明显矛盾，集约化已经成为各城市高质量发展必须要面对的事情。城市发展模式的转变导致不少城市的可建设用地短缺，如何将城市低效用地进行空间良性治理成为考验各地政府的难题。低效工业用地再开发将有力推动土地节约集约利用，优化城镇工业用地利用结构，挖掘城镇低效工业用地的价值潜力。 工业用地利用潜力是评价工业用地综合利用效率的具体表现。文献的研究发现，低效工业用地潜力评价测度存在着社会经济、企业规模、规划调整等诸多外部不确定因素影响，而情景规划作为多情景规划的一种工具，可以对未来发生的可能情景提供不同的规划结果，从而实现对不同开发价值导向下的多情景决策。本文以情景规划作为研究方法，构建了“基于情景规划下低效工业用地再开发潜力评价方法框架”。框架主要包括低效工业用地内部适宜性评价、再开发外部驱动力识别、再开发外部潜力情景模拟、内-外部驱动力潜力情景评价四个步骤。 基于ArcGIS10.2平台，以徐州市中心城区内的低效工业用地为研究范围进行了实证研究。首先对徐州市中心城区低效工业用地分布数量特征、空间关系、现有低效工业用地等几个方面进行调研分析。其次从低效工业用地内部和外部驱动力影响因素出发，内部驱动力结合相关文献资料及实地调研选取与工业用地相关的高程因子、坡度因子、水系因子、绿地因子、水系因子、高速公路因子、公路因子、Poi因子7个指标进行用地适宜性分析。外部驱动力依据2015年8月《城市建设用地节约集约利用评价操作手册》以及相关文献资料选取用地结构状况、集约利用度、用地合规性、用地企业经营状况、新建物业单位建筑面积价格、企业更新改造成本、现有物业单位建筑面积价格、土地持有者认可及意愿、徐州市国土空间发展规划九个影响因素，将九个影响因素归纳为规模潜力、经济潜力、社会潜力三个情景进行分析。最后将内部-外部驱动力因子进行加权分析，得到不同情景影响下的低效工业用地再开发潜力分区。研究表明：徐州市中心城区低效工业用地用地适宜性潜力等级呈现由东向西适宜性降低的分布特征，最不适宜地块多分布在中心城区西北部，用地面积和数量百分比分别为12%和15%。基于规模潜力、经济潜力、社会潜力优先内-外部驱动力潜力价值分区等级均呈现混合、不均匀分布特征，三个情景下高潜力分区集中分布于3号（高新区街道）、15号（大庙街道）、22号（琵琶街道）。最后对其潜力等级进行排列组合得到27种再开发潜力情景组合方案，并划分为最先开发单元、先开发单元、一般开发单元三个时序进行引导。
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