摘要
培育和发展住房租赁市场是解决居民居住问题的重要一环，也是我国深化住房制度改革的重要内容。受“重购轻租”观念的影响，长期以来我国住房自有率处于较高水平，住房租赁市场发展缓慢;同时，伴随着城市化的进程，流动人口不断增多，部分大中城市出现住房困难等问题。明确住房租赁市场的发育水平和发展阶段，针对不同发展阶段提出相应市场培育策略，有利于推动住房租赁市场健康发展。当前我国对住房租赁市场的研究多集中于定性分析市场发展存在问题并提出解决方案层面，缺乏对住房租赁市场发展阶段的定量研究和深入研究。 本文在国内外文献综述及相关概念理论等的基础上，介绍我国住房租赁市场的概况，归纳总结我国住房租赁市场的发展历程、发展现状及存在问题，得出住房租赁市场发展不成熟的定性分析结论。其次，将成熟度理论模型引入住房租赁市场的评估中，以我国35个大中城市为研究对象，采用2011-2020年的相关数据，构建住房租赁市场评价指标体系，利用极差最大化法测度我国35个大中城市住房租赁市场的发育水平，对住房租赁市场发育水平做出定量评价结论。再次，梳理影响住房租赁市场发展的因素，利用Tobit回归模型对影响住房租赁市场发育水平的因素进行分析，并对回归结果进行稳健性检验。最后，基于实证分析结论搭建住房租赁市场的运行架构，分析住房租赁市场运行机制的培育目标和内容，为完善住房租赁市场的运行机制和制度保障提出具体的政策建议。 研究结果显示:第一，我国住房租赁市场存在市场结构不合理，配套制度和法律体系不健全等问题，市场发展不成熟;2011年-2020年，我国35个大中城市住房租赁市场发育水平综合得分水平较低，稳定在0.259-0.296之间，住房租赁市场处于初级发展阶段，定量评价结果与定性分析结论一致。第二，不同区域住房租赁市场发育水平发展差异较大，存在区域异质性，东部地区住房租赁市场发育水平远高于全国平均发育水平，中部、西部以及东北地区住房租赁市场的发育水平较低;第三，各评价指标体系对住房租赁市场发展影响的权重不同，在住房租赁市场发展初期，市场规模和市场活跃度对住房租赁市场发展更为重要，住房租赁市场健康度指标对住房租赁市场影响较小;市场供求因素和预期因素与住房租赁市场的发展有较强的相关性，而城市基本面等宏观因素与住房租赁市场发展相关性较低。第四，建议从维持租金价格稳定，实现住房租赁市场资源有效配置，推动住房租赁市场和住房购买市场协调发展等方面，培育和完善住房租赁市场的运行机制。
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