摘要
中国的城市化已经进入城市群发展阶段，包括人口在内的大量要素加快向城市群特别是大型城市群集中。人口的集聚必然带来大量的新增住房需求，当前，房地产行业仍是推动中国经济快速发展的重要产业之一。过去十余年，我国的房地产行业规模不断扩大，房价不断攀升，在高速发展过程中产生诸多问题，城市群住房问题始终是当前乃至未来长时期内，房地产相关政策的关注焦点。2017年12月，十九大报告中提出“房住不炒”政策目标，并且明确要加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，随后，与房地产相关的部门陆续出台“限购限价”“三道红线”等系列政策，加强对房地产行业监管。2021年2月，自然资源部出台《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》，其中明确在全国22个重点城市，实行住宅用地“两集中”公开出让模式：集中发布土地出让公告，集中组织土地出让活动，并要求实施该政策的城市必须采取针对房价、地价的稳控预案，比如竞价轮次设置、最高限价设置等。 在“两集中”供地政策实施过程中，各个城市在自然资源部出台的政策大框架要求下，根据自身城市特色、历史出让习惯出台不同的政策细则，并且在各供地批次不断调整完善。从政策实施到2022年12月，成都市一共进行了五批次住宅用地出让“两集中”供地活动。该政策实行后，从供给端对房企形成约束，结合“三道红线”“限价限购”等政策，形成组合拳落实“房住不炒”，强化地产行业“稳地价、稳房价、稳预期”的预期。此外，供地“两集中”的政策施行后也意味着政府在供地量、供地节奏以及地价上会更加谨慎，供地过程将更平稳透明，土地溢价率有望下降，有利于房地产行业整体发展。但该政策实施过程中，也出现了政策实施的协调性不佳、土地供给结构不合理等问题。 本文在通过分析梳理相关文献的基础上，运用政策执行、政府管制、市场失灵等理论，从土地供应及成交情况、房地产市场供应及成交情况、拿地企业分析等方面入手来讨论政策的实施效果。立足于市场、立足于数据支撑分析成都市“两集中”供地政策实施过程中出现的问题及提出相应对策建议，主要成果如下： （1）系统分析成都市供地政策实施情况及其成效，并通过对比其他21城和对比自身不同供地政策的结果，分析成都市实施“两集中”供地政策的成效。 （2）通过数据对比和访谈法，发现该政策实施过程中，存在政府实施部门配合程度不高、部分区域土地出让结构失衡、政策实施过程中支持力度不足、政策的普适性和特殊性需求冲突等问题，并针对问题分析其形成原因。 （3）针对发现的问题，本文结合实际以及笔者在房地产行业的工作经验，提出相关对策建议，对完善成都市“两集中”供地政策提供一定的参考和借鉴。
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