摘要
城市发展到一定阶段，将面临增量转型、空间向外拓展困难，土地价值存在边际回报递减效应。在这种情况下，城市难以获得连片增量空间，产业转型困难，增量用地不足成为城市发展的掣肘。东莞目前工业用地的占比高达38.2％，面临着严重的闲置和低效使用问题，对其盘活与再利用成为产业空间挖掘的核心。 本研究从现实问题出发。首先，在对土地出让制度梳理的基础上，结合城市发展两阶段理论，区分一次性融资的“地价型”和持续性现金流的“地租型”土地出让逻辑。认为现行土地出让制度没有区分资本性收益和现金流收益，将原本只适用于居住用地的“定期限、定地价”的土地使用权一次性出让的制度，同样应用在工业用地的有偿使用制度之中。其次，基于土地出让制度视角，以制造业立市的东莞为例，通过典型企业工业用地闲置问题研究，从企业土地出让契约、现状用地闲置分析等，佐证以地价型（定期限、定地价）为主导的工业用地出让的弊端，并提出“由地价转向地租”的工业用地供给和转型策略。 研究发现，“区分地价与地租的土地出让模式”是解决工业用地闲置和低效使用、出让期限与企业周期错配等现实问题的重要途径。以“地租”（或税收）的现金流作为衡量工业用地有偿使用的标准，可以有效的提高工业用地和企业之间的适配性，增加工业用地持有成本，提高土地使用效率。基于此，本文从制度设计的角度出发，提出工业用地供给和转型策略，具体包括获得立法支持、改变土地契约、增加持有成本、建立流转通道、提出财税激励制度等。将现有存量工业用地盘活与转型，“向存量要增量”成为继过去地方政府依托“土地财政”让城市高速发展的再一次重要的机遇。
NETL