摘要
我国住房制度在1998年进行市场化改革以后，住房市场便存在“重购轻租”的现象，这一现象主要表现在:一方面，住房租赁市场的相关配套法律政策不够完善，租房者难以享受到和买房者同等的权益;另一方面，我国居民具有根深蒂固的购房思想，长期租房解决居住问题的意愿薄弱。为此，2017年中共十九大报告中明确提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这一重要制度论断的提出标志着我国的住房制度改革重心转向加快建立健全住房租赁市场，完善住房租赁制度体系。2022年中共二十大报告中对于房地产发展的方向中的论述与中共十九大报告中一致，这足以证明中央大力发展住房租赁市场以增进民生福祉、提高人民生活水平的决心。现如今，“租购并举”政策也走过了五年之久，各城市已经结合本市经济、人口、社会发展情况等实际，制定了不同的政策实施方案。 本文选取深圳作为研究区域，因为深圳市为“租购并举”政策试点的重点城市、我国超一线城市以及人口净流入量最大的城市，极具有代表性。本文将政策实施效果通过问卷调查法和深入访谈法了解到深圳市居民的住房情况以及对于“租购并举”政策的认知度和满意度，以此作为“租购并举”政策实施效果的实证分析依据。 本文根据已有学者提出的公共政策效果评估模式以及创新公共政策评价标准体系，基于“政策执行—政策效果”这一过程，从政策执行的充分性、回应度、政策效果的影响力及效果（绩效）这四个评价标准维度出发，并以马斯洛需求理论、顾客满意度理论、社会认同理论等为理论基础，运用问卷调查法、深入访谈法以及Probit多元回归模型，对目前深圳市“租购并举”政策的实施效果及影响因素进行实证分析。 本文得出以下结论:（1）深圳市“租购并举”政策的充分性表现有所欠缺。目前深圳市租赁住房市场仍是比较无序和混乱的状态;（2）深圳市“租购并举”政策回应度较高。根据深入访谈结果，受调者在理解政策内容以后能够迅速给出反馈和建议;（3）深圳市“租购并举”政策的影响力有待进一步提高。受调者的政策认知度较低，大多数受调者通过网络渠道了解到“租购并举”政策内容，多数受调者重视自己的住房条件以及公共权益。住房情况会影响“租购并举”政策的认知度，选择租房居住和认为租房更方便的人会更加认可“租购并举”政策。而受调者的社会认同感、住房产权偏好、买房预期增值收益等其余心理因素并不会对政策认知度产生显著影响;（4）深圳市“租购并举”政策的总体满意度水平一般。受调者对于政策的执行力度、政策出台频率的满意度为一般水平，对于政策普及力度以及住房租赁平台建设方面的满意度较低。政策执行力度对“租购并举”政策总体满意度有显著的正向影响。政策的普及力度以及住房租赁平台建设力度有待提高。 最后本文针对研究结论提出相应的优化建议，包括:（1）建立健全住房租赁市场相关法律法规，尽快落实“租购同权”;（2）建立与完善多元化的房源供应体系，培育规范的住房租赁企业;（3）规范住房租赁合同，保护承租人权益;（4）加大政策的普及力度，提高居民的政策认知度。
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