摘要
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，作为一种重要的融资渠道，在国外已经拥有非常成熟的发展经验，将其引入保障性租赁住房可以为投资主体提供退出通道，对于保障性租赁住房的融资具有重大意义。但现阶段，我国保障性租赁住房REITs的发展还处于起步阶段，对于保障性租赁住房REITs 融资风险的研究还不够充分，其整个运作过程存在诸多风险。因此，对保障性租赁住房REITs融资风险进行研究，对我国保障性租赁住房REITs的发展具有重要的研究价值。 本文在系统梳理国内外相关研究成果、我国保障性租赁住房发展现状和典型交易结构的基础上，结合保障性租赁住房REITs融资风险特点，从项目全过程关键节点找出可能存在的风险点，采用文献分析法建立保障性租赁住房REITs融资风险指标初始清单，识别出融资过程中的主要风险因素，并应用Vague集理论对识别出的风险指标初始清单进行筛选，从政策风险、法律风险、管理风险、运营风险、市场风险五个维度构建了保障性租赁住房REITs融资风险评价指标体系。然后，应用 G2法与熵权法分别确定评价指标的主客观权重，采用博弈论对评价指标权重进行组合赋权，提高了指标赋权的可靠性，并基于云模型构建了保障性租赁住房REITs融资风险评价模型。最后，将构建的风险评价模型应用到实际案例中。 评价结果表明，S项目的 REITs融资的风险等级与较低风险等级的相似度最大，相似度为 0.6915。通过云图与相似度的综合分析，该保障性租赁住房项目REITs 融资风险等级为较低风险，并且各一级指标的风险等级均为较低风险，但政策风险与法律风险更偏向中等风险等级，而管理风险、运营风险与市场风险更偏向低风险等级，该结果与项目的实际运营情况基本相符，验证了评价模型的有效性。
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