摘要
自改革开放以来，随着城镇化、工业化进程的加快，向城镇转移的农村人口越来越多，但农村宅基地面积不减反增，大量宅基地闲置荒废，“一户多宅”现象突出，导致农村土地资源利用率低下。与此矛盾的是，促进城乡融合发展是推进乡村振兴战略全面实施的必然要求，城乡融合发展不仅需要城乡之间人、财、物及技术等多种要素资源的相互流动，更需要足够的土地来发展相关产业，建设用地的需求量不断上涨，资源闲置和供应短缺同时存在。在土地资源有限的情况下，盘活农村闲置宅基地及房屋资源、激活农村土地资源资产尤为重要。目前上海正处于发展的关键时期，这要求上海在土地规划和管理层面更加规范高效，同其他地区一样，上海市的城乡建设用地供需矛盾日益突出，宅基地及房屋的利用状况难以适应现实发展的要求。比较特殊的是，上海农户总体经济条件较好，对宅基地的依赖较低，市民对乡村旅游的需求较高，上海的情况代表了我国城郊农村的发展方向，因此，研究上海市闲置宅基地及房屋盘活利用具有代表性和典型性。 本文选择上海市松江区、奉贤区和金山区为研究对象，对三个区内的宅基地盘活利用典型案例以及农户参与闲置宅基地及房屋出租的意愿进行了调研。归纳总结松江区堰泾村、兴达村、奉贤区吴房村、金山区待泾村在宅基地盘活利用方面的典型模式和做法，分析了农户的宅基地及房屋利用现状，理清宅基地盘活利用面临的主要问题。从产业模式来看，堰泾村的幸福老人村是养老公寓模式，兴达村的“八十八亩田”和待泾村的“花开海上”是三产融合模式，吴房村是总部经济模式；从利益合作关系来看，堰泾村是“农户+社会资本投资”的方式，兴达村、吴房村是“农户+村集体或合作社+社会资本投资”的方式，待泾村是“农户+社会资本投资”与“村集体+社会资本投资”相结合的方式。闲置宅基地及房屋盘活利用中面临的问题主要有：（1）宅基地退出问题：农户政策疑虑高；退出要价高；未来期望高。（2）宅基地及农房租赁问题：规模较小；品质不高；与村集体收入联结不紧密；租金不高，农户积极性不强。（3）盘活利用项目建设存在的问题：建设用地问题；产业能级问题。 本文利用上海市松江区、奉贤区、金山区三个区427份农户调查问卷，运用结构方程模型分析农户参与闲置宅基地及房屋出租意愿的机制，并将农户按性别、年龄、学历、家庭年收入、非农收入比重进行分组，进行多群组分析。研究发现：（1）直接效应：农户提高家庭收入、房屋质量、增加居住面积等需求越迫切，参与闲置宅基地及房屋出租的意愿越高；农户对宅基地申请、农村建房申请、宅基地改革补偿标准等政策的满意度越高，参与闲置宅基地及房屋出租的意愿越高；宅基地交通不便利、村中不计划利用宅基地发展乡村产业等宅基地资源禀赋较差的农户参与闲置宅基地及房屋出租的意愿更高；房屋资源禀赋较差，即房屋没有翻新过、建造时间更长，这类农户参与闲置宅基地及房屋出租的意愿更高；宅基地资源禀赋越优越，农户对宅基地申请、农村建房申请、宅基地改革补偿标准等政策的满意度越高。（2）中介效应：农户需求在宅基地和房屋资源禀赋与农户出租意愿之间起中介作用，政策满意度在宅基地资源禀赋与农户出租意愿之间起中介作用。（3）多群组分析：在不同群组中，宅基地和房屋资源禀赋对农户参与出租意愿的影响路径均不显著，政策满意度对农户参与出租意愿的影响路径均显著，与整体相符；在农户需求对农户参与出租意愿的影响路径中，女性组、中年以下组、高学历组、高收入组、非农户组的结果显著，其余组不显著。 根据对典型案例的分析及实证研究，结合国家相关政策，提出以下建议：（1）满足村民和村集体的需求，带动各利益相关者参与；深入宣传和解读农村闲置宅基地及房屋利用法律法规和政策，引导村民积极参与；优化营商环境，为招商项目提供落地空间；完善吸引年轻人回乡创业政策，积极引进各类优质社会资本、专业团队、能工巧匠参与，为乡村发展增强活力。（2）完善法律法规，提高农户对宅基地改革的认同度；明确集体土地所有权主体，规范闲置宅基地及农房出租相关行为；注重处理好农户、集体和投资方三者之间的利益关系，确保各方的合法权益。（3）加强乡村规划设计，加大村庄设计力度；坚持规划设计先行，注重乡土元素运用，充分体现本地区特色和乡土味道；引入高水平的专业设计队伍，强化精品开发意识，坚持高起点、高品质发展。
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