期刊,中国不动产法研究 2024年卷2期_国家学术搜索

期刊信息/Journal information

中国不动产法研究

主　　编：刘云生

出版周期：不定期

邮政编码：401120

地　　址：重庆市渝北区回兴街道宝圣大道215号西政国际学术交流中心3幢2层

中国不动产法研究/Journal Research on Real Estate Law of China

正式出版

收录年代

论城市更新中老旧小区拆建启动程序的实践困境与立法完善

王者也

1-17页

查看更多>>摘要：为保障公众参与,地方立法为城市更新中老旧小区拆建的启动程序设置了两个同意比例:一是申报同意比例,即要求经专有部分面积占比95％以上且总人数占比95％以上的物业权利人同意,才能申报城市更新单元计划;二是实施同意比例,即要求有95％以上的物业权利人签约,经调解不成时,政府才可对未签约部分房屋实施征收.但从实践来看,申报同意比例设置过高,难以激发申报热情,而实施同意比例僵化,难以应对不同情况.实践困境的背后需要理论的重构.一是申报同意比例的设置不属于"负担行政",应在"授益行政"和"担保行政"的指引下降低申报同意比例,以形成相互竞争的城市更新单元计划供政府实质审查.二是实施同意比例的设置不能僵化地体现"量广说",应正确理解"量广质高说",根据不同的住宅情况,设置不同的实施同意比例.此外,政府应提前介入调解,促进两个同意比例的达成.

关键词：

征收城市更新公共利益申报同意比例实施同意比例

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维普
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既有住宅加装电梯中的业主决议规则研究

魏夏珍

18-48页

查看更多>>摘要：既有住宅加装电梯需以业主的有效决议为前提,而业主决议的有效达成又涉及享有表决权的业主范围、决议成立的表决比例和利益受损业主是否享有否决权等问题.基于建筑物区分所有和集体行动的逻辑,在楼栋区分单元时,加装的电梯属于单元业主的一部共有部分,故应由拟加装电梯单元的业主表决决定是否加装电梯.若加装电梯需占用小区公共用地且不属于"合理利用",还需小区全体业主表决同意.共有权益的高交易成本、加装电梯的影响和价值以及未产生新物的"改建"属性,决定了加装电梯决议应符合《民法典》第278条第2款的特别多数规则方能成立.而若加装电梯对特定业主造成的损害依据利益衡量原则判断将超过容忍义务限度,则该业主有权否定表决通过的确定加装电梯的决定,否则该业主只能对不符合比例原则的加装电梯的设计方案予以否决.

关键词：

加装电梯业主决议相邻关系容忍义务利益衡量

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维普
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冲突与平衡:老旧小区加装电梯的权利证成与规范选择

徐文李思奇

49-68页

查看更多>>摘要：在推进老旧小区加装电梯改造的过程中,最大的难题在于如何平衡各方的利益、兼顾各方的诉求.该问题的实质在于加装电梯的权利来源是否具有正当性,以及如何妥善解决各种类型的利益冲突.从权利证成的视角观察,加装电梯的权利具有正当性:实质上源于对分配正义理念的践行以及对公共利益的维护,形式上源于《民法典》与《无障碍环境建设法》.从利益冲突的视角观察,加装电梯首先面临基于身份差异与定位模糊的公益与私益的冲突,其次面临基于损害填补与费用分担的私益与私益的冲突.通过实证调研,可将司法实践中解决损害填补冲突问题的做法分为酌定补偿型与容忍自治型;将各地处理费用分担纠纷的方案分为直接补贴型与灵活补贴型.综合考虑各地在解决方案上的掣肘因素后,建议以"成本收益"为分析工具搭建解决框架,以公共地役权的设置为实施进路.

关键词：

加装电梯公共地役权无障碍环境建设法老旧小区

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维普
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建设工程合同的体系定位与制度审视

周清林

69-90页

查看更多>>摘要：建设工程合同归于服务型合同,承包人交付不发生物权变动,只是进行占有的事实移转.发承包双方签署的工程回购协议,并非真正的回购,仅为工程款支付协议.无论是否约定承包人留置,工程竣工验收合格后,承包人都不得拒绝交付工程.作为服务合同,建设工程合同具有一般服务合同的共性,即通过提供劳务获取劳务债权且对劳务债权进行担保.因此,承包人工程款优先权应与服务合同体系中的留置权一致,担保主债权为劳务债权即包括成本、税费与利润的工程价款,担保范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金与实现担保的费用.作为劳务结果型服务合同,建设工程合同与劳务行为型合同不同.依此,可以从是否需要提交劳务成果、是否具有从属性以及有无资质要求三方面区分劳务分包合同与雇佣合同.在劳务结果型合同里,建设工程合同属于承揽合同的特别合同.建设工程合同作为承揽型合同,其承包人也像承揽人一样享有法定担保权,但因合同标的为建设工程,法律不准许承包人占有工程而损害公共利益,只是赋予了承包人工程款优先权.从体系角度审视,工程款优先权理应为法定担保权.同时,在法律没有规定发包人任意解除权的情况下,根据体系解释,发包人也应像定作人一样享有任意解除权,但不得损害招标投标秩序.

关键词：

典型合同建设工程合同工程款优先权

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维普
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结建防空地下室的权利归属

薛玉飞

91-113页

查看更多>>摘要：结建防空地下室所有权的归属,缺少法律、理论依据,与实践脱节,导致司法纠纷不断.结建防空地下室的确权登记,应符合"房地一致"原则,即"建筑物所有权""建设用地使用权"的主体同一.纯化结建防空地下室的"私人物品"属性,其战时权利可借财产权负有的社会义务观念、征收或征用实现.明晰结建防空地下室所占空间的土地权属,即从混沌的"地表建设用地使用权"到独立的"地下建设用地使用权".结建防空地下室的"开发"建设,应区分新增与存量情况:于新增而言,在房地分离主义下,结建防空地下室是独立的财产,可由开发商享有所有权,其土地权源可以是地下建设用地使用权、土地租赁权,自可首次登记;针对存量部分,可通过"划拨转让"渠道,由开发商享有所有权,办理变更登记,或以"保权"的形式,规范开发商或业主的使用权,维护业主权益.经分割的结建人防车位、车库属于建筑物区分所有中的专有部分,可由业主区分所有,可转移登记.基于公共利益的考量,"维护管理权"可视为与结建防空地下室所有权行使的协同及对其的限制.

关键词：

结建防空地下室房地一致地下建设用地使用权建筑物区分所有维护管理权

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实际施工人代位权之规范解释

刘薇欧阳国

114-128页

查看更多>>摘要：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(法释[2020]25号)第43条规定的实际施工人"特别代位权",在保全必要性上进行了不当扩张,又在客体范围上进行了不当限制,造成了实际施工人代位权类型异化,从而导致代位权权利滥用与功能抑制的后果.对实际施工人代位权进行"必要限制",应有之义在于,扩充细化保全必要性内涵,根据保全债权类型的不同区分适用"无资力说"或"特定物债权说"的判断标准;对实际施工人代位权进行"合理扩张",应遵循《民法典》功能主义释意的解释范式,将两类实际施工人代位权合并为一类,客体范围扩张解释为"到期债权或者与该债权有关的从权利",并允许实际施工人代位行使建设工程价款优先受偿权.同时,法释[2020]25号第43条应理解为第44条之补充说明,仅作为对法院审理标准上的要求.涉及实际施工人提起代位权诉讼的,统一适用第44条规则处理.

关键词：

实际施工人代位权建设工程价款优先受偿权

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担保合同无效时担保人责任规则释论

梁远高宋丽萍

129-147页

查看更多>>摘要：担保合同无效的责任分配规则从债权人利益保护立场逐渐向兼顾担保人利益的立场回归,但基于利益平衡的视角,《民法典担保制度解释》第17条中担保人的责任性质和责任范围仍然存在解释空间.担保合同单独无效时,过错担保人应就债权人的直接损失和间接损失承担缔约过失赔偿责任,债权人间接损失的最大赔偿范围为"债务人不能清偿部分",基于担保的特殊属性,现行法采取了默示推定的态度,免除了债权人对间接损失的举证证明义务.在主合同无效导致担保合同无效时,担保人的过错为对主合同无效的过错,除债权人为无民事行为能力人外,担保人对主合同存在其他无效事由导致担保合同无效均无过错,不应承担主合同无效的赔偿责任.担保人对主合同无效的过错主要表现为单独或与债务人共同实施可撤销行为,帮助债务人实施可撤销行为,《民法典担保制度解释》第17条第2款的主要规制对象应为主合同被债权人撤销导致的担保合同无效,应对该款中的"主合同无效"作扩大解释.主合同无效导致担保合同无效情形下,担保人承担的赔偿责任存在第三人缔约过失责任、侵权责任与担保责任三种路径,其中侵权责任路径契合过错与责任范围相适应原则,是能够有效遏制不诚信担保行为的最佳路径.

关键词：

担保合同第三人缔约过失责任损害担保之债

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《民法典》不动产抵押权效力及于法定孳息规则释论

曹明哲

148-165页

查看更多>>摘要：《民法典》第412条基本延续了《物权法》第197条关于抵押权效力及于法定孳息的规定.但是该条存在着诸多适用上的争议,并内含各权利人对法定孳息的竞存.《民法典》第412条中的"扣押"应作扩大解释,包括扣押与查封;且不论是抵押权人轮候查封还是其他债权人查封;抵押权人通知仅系其对抗清偿义务人的要件,而非抵押权效力及于租金的法定生效要件.根据担保物权物上代位中的法定债权质押构造,不动产抵押物被扣押后,不动产抵押权效力及于租金可被解释为法定债权质权.因此,不动产抵押权人与租金质权人对于抵押物被扣押后渐次到期的租金产生竞存时,二者可被视为同种类担保物权竞存,依照扣押之前的设定时间先后确定优先顺位.

关键词：

不动产抵押权租金物上代位债权质押

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不动产抵押权随主债权转让的法律规则研究——基于《民法典》第547条展开

卢家燕

166-184页

查看更多>>摘要：不动产抵押权随主债权转让是否需要登记,理论与实务对此展开了旷日持久的论战,主流观点采取了登记不必要说.《民法典》第547条新增第2款,肯定了不动产抵押权随主债权转让不以登记为生效要件,贯彻了从属性原则.该制度设计一方面为债权转让尤其是不良债权的处置降低了交易成本,提高了效率;但另一方面也因物权存在不准确的公示,物权状态存在形式上和事实上的脱离,而给实体和程序埋下隐患.在确立任意登记的同时,仍需谨慎面对不动产抵押权随主债权转让中的权利冲突与程序障碍.实体上,既要完善《民法典》第547条第2款,正面明确抵押权转移登记的效力,也要完成善意取得与抵押权随主债权转让规则的制度衔接.程序上,人民法院应当为受让人变更程序主体提供便利,对于利用规则规避法律与执行的行为进行严格审查,作出合理的判决.同时,还需要完善我国不动产抵押登记制度,努力实现权利外观与物权归属相一致的理想状态.

关键词：

不动产抵押权债权让与法律风险不动产登记

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"两权"分离视角下权益性国有土地临时使用制度的立法完善

韩英夫

185-199页

查看更多>>摘要：当前以《土地管理法》为中心构建的国有土地临时使用制度奉行"非必要不启用"的被动性资源调配规则,具有典型的行政监管制度属性.在实施过程中面临行政路径挤占民事路径、缺失有别于民事租赁的临时使用独立规则、制度定位模糊导致与正式供地制度衔接不畅等问题,无法满足土地资源的资产化利用需求,造成国家所有者权益流失.因应土地资源管理中行政监管权和国家所有权"适度"分离的改革趋势,应遵循"以用为先"和"不阻滞正式供地"的基本原则,增设所有者权益导向的临时使用制度.该制度的功能定位是土地资源全过程管理中,以在库未供出和供出后闲置土地为对象的盘活措施.有必要以特别立法设置管护型、过渡型和盘活型的临时使用的法定类型,并从启动条件、使用期限和对价、消灭事由、责任救济及效力认定等方面构建特殊规则.

关键词：

临时使用国家土地所有权行政监管权土地租赁

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